Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Если кадастровая стоимость больше чем рыночная

Такое вполне возможно и встречается не так уж редко. Как уже говорилось выше, при такой оценке специалисты не выезжают на объект. Во время рыночной оценки может выясниться, что объект находится в плачевном состоянии. Или прошло несколько лет с момента оценки кадастром и инфраструктуру, которая была рядом, уже снесли или перестроили. Так часто происходит с типовыми квартирами «хрущевками», которые в основном идут по одной цене, но в одной может быть евро – ремонт, а в другой ничего не менялось с момента постройки, оттого и рыночная стоимость будет разная.

Согласно законодательству, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, но на деле всё иначе. Поэтому если оказались в такой ситуации, то стоит подать заявление на пересмотр цены недвижимости по кадастру.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Можно ли оспорить?

Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона. Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.

Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

• обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
• намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.

На заметку! Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.

Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.

В декабре 2017 г. президент поручил «сбалансировать КС». Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.

Когда нужна кадастровая стоимость и методы её расчёта

Различие рыночной и кадастровой цен играет существенную роль при начислении налоговых ставок. Другими словами, чем выше официальная оценка, тем тяжелее финансовое бремя, которое накладывается на граждан. В то же время, её необходимо знать в следующих случаях:

• при приватизации государственного объекта;
• при использовании квартиры, земли или дома в виде залогового имущества;
• для определения налога при продаже земельного участка;
• для оформления ипотеки;
• для решения имущественных споров.

Перечень документов, которые требуются, чтобы получить результат оценки кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества:

1. Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью.
2. Копия паспорта владельца.
3. Технический и кадастровый паспорта.
4. Документы об обременениях.
5. План по межеванию.
6. Договора и выписки по аренде.

Юридическим лицам также нужно иметь документы, удостоверяющие их статус, доверенность заказчика, реквизиты документов (паспорта, свидетельства на право собственности и пр.)

Бывают случаи, что размеры кадастровой и рыночной стоимости очень сильно отличаются друг от друга. Государственный кадастр может быть выше реальной цены в несколько раз. Методики и правила подсчётов кадастровой цены изложены в официальных рекомендательных документах, утверждённых до 2000 года.

За основу официальных государственных расчётов берутся следующие параметры:

• тип строений и категория недвижимости;
• какая форма собственности;
• на какой территории расположен объект;
• описание особенностей земельного участка;
• условия купли/продажи;
• для объектов коммерческого назначения в расчёты включается предполагаемый доход (от аренды, торговой деятельности и пр.);
• описание рельефа участка;
• общее состояние объекта недвижимости.

Способы узнать реальную стоимость квартиры.

1. Интернет-сервисы. Есть множество сайтов, например, Domofond.ru, куда можно отправить запрос. После заполнения небольшой анкеты на электронную почту приходит примерный расчет стоимости жилья.
2. Посмотреть объявление о продаже похожих объектов. Задайте параметры для поиска, район, количество комнат, состояние, чтобы сайт выдал максимально похожие варианты.
3. Обращение в агентство недвижимости. Когда будете разговаривать с риелтором, можно выяснить какие параметры наиболее важные для продажи и уже по ним сравнить другие объявления.
4. Можно обратится в оценочную компанию и вызвать оценщика, который осмотрит квартиру и уже точно скажет, на какую сумму можно рассчитывать, единственный минус, скорее всего эта услуга будет платной. Он даст отчет об оценки и исходя из него можно рассказать покупателям, какими параметрами руководствовались при выставлении цены.
5. Не стоит ориентироваться на среднюю цену за квадратный метр. При выведении этой цены не учитывается размер и местоположение квартиры или дома.

Итак, из вышесказанного можно сказать, что кадастровая и рыночная чаще всего отличаются т. к. не все параметры объекта оцениваются. Но отличие должно быть не сильно значительным, а максимально близким. Этот факт можно оспорить, но стоит учитывать, если стоимость по кадастру будет выше, то вырастит и налог. Когда оценивается рыночная, она всегда опирается на кадастровую. Каждый объект недвижимости обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет.

Когда цена превышает рыночную?

На практике предусматривается, что рыночная стоимость может превышать кадастровые показатели. Это случается, когда проводится оценка относительно нового объекта, использование современных материалов для его возведения и проведения ремонтных работ. Также учитывается наличие в здании лифта, ограждений и прочих элементов, разработанных с целью безопасности гражданина.

В указанных ситуациях кадастровая стоимость имеет более высокое значение. Она подлежит отражению в кадастрах. В этом направлении суммы, отраженные на рынке, могут иметь меньшее значение. Это происходит, когда район еще не является популярным или рассматривается пока не привлекательным для того, чтобы строить жилые помещения. К примеру, если не разработан до конца весь комплекс инфраструктуры или линий транспортного значения в полном объеме.

Если сложилась такая ситуация, это не должно устраивать гражданина, который в скором времени должен внести оплату по налогам. В случае, когда человек уточняет кадастровую стоимость и понимает, что она имеет намного большее выражение чем та, что действует на рынке, потребуется обратиться в уполномоченный орган и попросить представить справку. В документе отражают сведения о том, когда произошли последние коррективы в кадастрах.

Это связывается с тем, что рассматриваемые оценки получится сопоставить при условии, что они проведены в одно время. Результат оценки на рынке, который отражает данные по периоду, указанному в кадастрах, является основным доказательством своей позиции при разрешении споров. При этом, касается досудебного и судебного порядка.

Информация!

Если коррективы внесены в ближайшие полгода, то допустимо только сформировать заявление и направить в Росреестр. Сотрудники данного органа выдадут справку с актуальными данными.

Об авторе

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Рыночная стоимость квартиры

Сделка купли-продажи недвижимости процедура ответственная, требующая соблюдения всех норм и правил, регламентируемых законодательством. Понимание нюансов, связанных с данной частью рыночных отношений упростит процесс оформления необходимых документов.

Сумма денег, за которую владелец жилья готов его продать, а покупатель приобрести, является рыночной стоимостью. Она устанавливается свободно, согласно договоренности между продавцом и покупателем и указывается в заключенном договоре.

Как рассчитывается рыночная стоимость

Процедура оценки зависит от нескольких факторов.

• Количество и метраж отдельных помещений в квартире, ее общая площадь.
• Количество и расположение подсобных помещений, балконов, лоджий с учетом их состояния на момент сделки.
• Тип санузла, его расположение и функциональность.
• Отсутствие или наличие газопровода, электрики, водопровода, канализации, и системы отопления, их исправность.
• Общее состояние квартиры с учетом проводимого ремонта и наличия мебели.
• Год постройки дома, этажность и состояние, в котором находится подъезд.

На стоимость квартиры влияет удаленность от центра населенного пункта. Несогласованная перепланировка, залог на объект продажи или возможность появления претензий на жилье третьих лиц значительно снижает цену и затрудняет совершение сделки.

Необходимость процедуры

Выводы, сделанные в ходе установления цены объекта, могут использоваться в следующих случаях:

• жилье передается в залог при оформлении ипотеки
• определение реальной цены при продаже или покупке
• определение стоимости в случае банкротства
• для оспаривания кадастровой стоимости

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной.

Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

• Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
• В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
• Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
• Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
• Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

• От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
• Эффект «низкой базы» – реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
• Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере

Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены

Специфика рыночной стоимости

Рыночная ценность жилья рассчитывается просто – это та сумма, которую клиент согласен заплатить за приобретаемую недвижимость. Характеризуется такая цена нестабильностью, а, следовательно, и определённым риском для продавца.

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

• курсы валют;
• значимые события в мире политики;
• сезонность и другие естественные факторы;
• иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

• район, месторасположение жилплощади;
• общее состояние помещения;
• этаж и состояние подъезда;
• наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
• издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.

Кадастровая ценность жилья представляет собой сухие фактические цифры – сумму, потраченную застройщиком на конкретное помещение, за вычетом износа помещения и возможного ремонта, который делал сам владелец квартиры. Поэтому кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной во всех случаях – за редкими исключениями, которые будут упомянуты ниже.

На формирование кадастровой стоимости не оказывает влияния ни престижность района, ни этаж квартиры, ни наличие иных удобств и уровень инфраструктуры. При подсчёте в расчёт принимается только фактическая стоимость жилплощади в квадратных метрах.

Кадастровая ценность объекта требуется при уплате налога, при продаже или отчуждении. А также в случаях дарения, переходе по наследству, взятии ипотеки – когда требуется знать конкретную сумму, выраженную в денежном эквиваленте.

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Кадастровая оценка производится несколько огульно, «до порога», а то, что внутри, в расчет не попадает по причине нереальности подобного обследования для каждой квартиры, каждого офиса.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку? Если в жилье отсутствуют:

• дорогостоящий ремонт;
• хорошая импортная сантехника;
• инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее. Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:

1. Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
3. Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Одна из важнейших бумаг, прилагаемых к исковому заявлению – документ о расчете расценки объекта по рынку, но только датированный тем же периодом, что и сведения в ГКН, тогда они будут сопоставимы.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог. Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

Различай!

Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?

Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость»

При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

• территориальное расположение объекта;
• площадь;
• категорию и тип (жилая, коммерческая);
• назначение;
• форма собственности;
• состояние объекта (степень комфортности и пр.).

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

• сезонный спрос;
• уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
• рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
• популярность/престижность места расположения;
• состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз. Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры. Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой. Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Когда кадастровая оценка выше рыночной

На практике встречаются случаи, когда кадастр показывает стоимость выше, чем свободная цена. Такое возможно при наличии некоторых факторов и характеристик объекта. Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной в сторону увеличения возможны, если речь идет о новостройке и жилье повышенной комфортности. Если специалисты составляли кадастр новой квартиры, то потребуется учесть все вложения в строительство дома, современные материалы и комплектующие.

Стоимость собственно многоквартирного дома, учет нулевого процента износа и прочие факторы делают внесенную в реестр кадастровую оценку максимально высокой. Рыночная стоимость может быть ниже из-за малой востребованности района застройки и прочих объективных обстоятельств, например, близости к промышленным предприятиям.

Кадастр будет выше, если речь идет о жилье повышенной комфортности, имеющего высокий статус недвижимости. Если такая квартира расположена в новом районе, без соответствующей инфраструктуры, то первоначальном этапе цены могут перевешивать в кадастре, на рынке квартира некоторое время будет иметь обоснованно низкую цену. Такое распределение цен не может устраивать владельца, поскольку налоговые платежи производятся именно по кадастровой стоимости.

В данной непростой ситуации владелец должен заказать у экспертов акт о рыночной стоимости, предоставить документ в кадастровый орган. Сотрудники обязаны провести сравнение двух расценок, и внести коррективы в кадастровую оценку. Сопоставление стоимости одной квартиры производится в одно время, чтобы достичь максимальной объективности. При доказанной объективности предоставленных сведений, в кадастр вносятся требуемые корректировки.

Порой у собственника возникает потребность оспорить кадастровую оценку в судебном процессе. Основным доказательством неправомочно внесенных сведений в реестр станет акт независимой экспертизы по рыночной цене объекта. Допускается незначительная разница, но значительное завышение кадастровой стоимости потребует излишней уплаты налога на недвижимость.

Важно, что при обнаружении завышенной кадастровой оценки в течение 6 месяцев можно напрямую обратиться в Росреестр. Собственник должен написать соответствующее заявление и оспорить внесенную в реестр оценку

Доказательством правомерности позиции заявителя служит акт независимой экспертизы. В случае отказа и после получения официального ответа с представленной мотивацией, можно подавать исковое заявление в суд.

Завышенная кадастровая оценка становится причиной частых судебных споров, которые не следует откладывать. Грамотно составленное исковое заявление, подкрепленное фактами и справками, позволит судебным решением снизить цену, с которой требуется оплачивать налог.

Сведения о кадастровой стоимости востребованы при различных юридических сделках с недвижимостью. Актуальная справка позволяет приобретателю получить сведения о квартире, ее технических характеристиках и состоянии. При оформлении сделки в Росреестре всегда требуется выписка из государственного кадастрового реестра. Справку можно заказать и получить в МФЦ, предварительно оплатив стоимость государственного сбора.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам.

В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

• Проведение приватизации государственных объектов;
• Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
• При продаже земли для определения налога;
• Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
• В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

• Категория и тип недвижимости;
• Форма собственности;
• Территориальное расположение;
• Условия продажи;
• Особенности расположения участка;
• Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
• Особенности рельефа местности;
• Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку.

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Правоустанавливающие бумаги;
• Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
• Кадастровый и технический паспорт;
• Если есть обременения – документы о них;
• План межевания;
• Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

• Если есть решение суда;
• Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
• Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
• Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
• Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам

Когда определяют?

Поскольку и кадастровая стоимость недвижимости, и рыночная стоимость недвижимости, одинаково важны для собственника, разберем то, как их определяют.

Кадастровая стоимость устанавливается при проведении экспертизы оценочными компаниями и утверждается Федеральной Службой Кадастра.

Она вносится в Росреестр и в кадастровый паспорт жилища (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1997 года). Очень часто о ней вспоминают, когда намечается какая-либо возмездная сделка.

Применяется также для юридических операций со следующими объектами (ст. 378.2 НК):

• торговые комплексы;
• административные и бизнес-центры;
• офисные помещения, помещения для общепита;
• нежилые постройки, формально числящиеся собственностью иностранных компаний.

При расчетах налога на имущество в договоре можно указывать рыночную цену жилища, либо кадастровую. Но до какой цифры бы ни договорились стороны, она не должна быть ниже, чем кадастровая.

Методы, применяемые оценщиками, могут быть разными. Зачастую эксперт использует индивидуальный подход, если ситуация не является типовой.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости происходит при помощи таких методов:

• затратный (обычно используется для незавершенных построек. В основе лежит сумма всех понесенных расходов. Другие факторы при этом игнорируются;
• доходный (за основу берется валидность недвижимости как источника дохода. Недостаток состоит в том, что цена других таких же объектов не принимается в расчет);
• сравнительный(учитываются все факторы, но нет индивидуального подхода).

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости может быть весьма существенной. Таким образом, совершенно не удивительно, что полученный показатель может вызвать резкое несогласие собственника и даже быть без особого труда оспорен.

Срок действия кадастрового паспорта — пять лет. Однако это не значит, что установленную оценщиками цифру нельзя оспорить. Делается это обычно тогда, когда означенная цена либо ничем не отличается от рыночной, либо вообще ее превышает.

Последнее может быть вызвано следующим:

• за основу взяты неверные данные (например, пять комнат вместо трех, либо неправильное количество квадратных метров);
• ошибка оценщиков при проведении экспертизы.

Если у собственника есть основания думать, что экспертная группа ошиблась, то он может обратиться в специальную комиссию при территориальном отделе Росреестра, либо в суд общей юрисдикции. В заявлении должно содержаться требование признать рыночную стоимость кадастровой. Если предстоит суд, лучше заручиться поддержкой адвоката.

От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:

1. Купля/продажа жилья.
2. Обмен квартиры.
3. Использование объекта недвижимости в качестве залога.
4. При оформлении кредита.
5. Взятие ссуды.
6. Дарение.
7. Вступление в право наследования.

В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.

Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:

• возраст здания;
• престижность месторасположения дома и района;
• комфортность внутренней обстановки;
• сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
• наличие и состояние сантехнических приборов;
• качество внутренних коммуникаций;
• обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
• этажность;
• работа лифта;
• вывоз мусора и пр.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:

• престижность района расположения жилья;
• проведённая перепланировка квартиры;
• свежий ремонт и пр.

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.