Как проверить “чистоту” квартиры при покупке самостоятельно

Кто может продавать квартиру

Согласно законодательным нормам, продавцом квартиры может быть исключительно ее владелец или же лицо, которое действует от последнего на основании доверенности.

Продавцом может быть один человек, а также несколько. Все зависит от того, какая форма собственности на жилье зарегистрирована. Если это будут супруги, тогда форма собственности – совместная.

Следует обязательно проверить всю информацию о владельце квартиры

Обратите внимание на строки в свидетельстве о собственности

Если на обсуждение сделки пришел не владелец, а лицо, которое действует по доверенности, вам непременно следует встретиться с настоящим собственником, и именно с ним обсудить все важные вопросы, в том числе и согласие на продажу квартиры.

Попросите владельца показать вам оригинал паспорта, перепишите себе все данные, а также, на всякий случай, сделайте копию. Подобные действия с вашей стороны не будут лишними.

Все маловажные технические вопросы вы можете решать и обсуждать с доверенным лицом, ведь это не столь важно. Но, в том случае, если на переговоры приходит только доверенное лицо, а собственник отказывается встретиться, стоит подумать о том, что оформление такой сделки не принесет ничего хорошего

В таком случае подумайте и о том, чтобы проверить действительность доверенности

Но, в том случае, если на переговоры приходит только доверенное лицо, а собственник отказывается встретиться, стоит подумать о том, что оформление такой сделки не принесет ничего хорошего. В таком случае подумайте и о том, чтобы проверить действительность доверенности.

Для этого вам нужно обязательно пойти к нотариусу, который выдавал эту доверенность, и узнать как можно больше информации. Можно поинтересоваться и тем моментом, не отзывался ли такой документ.

Особую бдительность нужно проявить в том случае, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Если возраст ребенка составляет свыше 14 лет, от его имени заключать сделку могут его родители.

С помощью отметки в паспорте, а также свидетельства о рождении, вы сможете проверить полномочия родителей. Если от имени ребенка действует опекун, вам должны показать решение об опеке.

В том случае, если сделка заключается усыновителем, обязательно потребуйте решение суда. Будьте внимательны и устраните подобные риски.

Если владельцем квартиры является человек, который получил ее в собственность во время брака, вы в обязательном порядке должны встретиться с супругой этого лица и спросить о согласии.

 Дело в том, что в любом случае такое согласие должно быть, так как без него сделка не состоится

Юристы настоятельно рекомендуют обязательно требовать согласие супруга на проведение сделки, и совсем не важно, было это имущество куплено в браке, или же нет

Дело в том, что отсутствие такого документа может быть настоящим поводом для обращения в суд и дальнейших судебных разбирательств. Узнайте, как можно больше информации о продавце, а также о его репутации.

Если вы пользуетесь услугами риэлтора, можете обратиться к нему с просьбой о том, чтобы он узнал, не слышали ли его коллеги имени вашего продавца. Дело в том, что с помощью таких действий вы легко снижаете риск составить договор с мошенником.

Проверка собственника квартиры

Главным документом, с помощью которого вы сможете проверить владельца жилья, является именно паспорт.

Из такого документа вы узнаете возраст человека, состав его семьи, а также действительные или расторгнутые браки.

Вы думаете, что такая информация вам ни к чему? Ошибаетесь! С помощью данных, вы узнаете о наличии детей, в результате чего сможете уверенно задать вопрос о том, имеют ли дети право на эту квартиру.

К примеру, бывают такие ситуации, когда ипотека гасится частью материнского капитала, в результате чего дети тоже имеют полное право на долю в этом жилье. Таким образом, если вы упустите данный факт, в будущем возможны судебные разбирательства.

Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Такая справка будет очень полезной, если вы решили тщательно проверить чистоту квартиры. Вы сможете понимать, что лицо, которое продает квартиру, полностью понимает свои действия и является здоровым.

Но, есть и такие случаи, когда определенные личности не стоят на учете даже при наличии болезни, а признать их недееспособными может исключительно суд.

Если вы узнали, что вторая сторона сделки стоит на учете в ПНД, рекомендуется сразу отказаться от проведения такой сделки, ведь в будущем ее обязательно признают недействительной.

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.
Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю

Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
На квартиру могут претендовать и иные лица

Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.

Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

Если собственник квартиры с Вами не общается, а все действия, связанные с продажей, проходят через представителя по доверенности – стоит насторожиться. Возможно, от вас скрывают факт недееспособности владельца, что грозит возможностью признания сделки недействительной.

В качестве подтверждения дееспособности продавца просят предоставить справки из НД (неврологического диспансера) и ПНД (психоневрологического диспансера).

Если факт невменяемости подтвердился, значит у такого гражданина есть опекун или попечитель, представляющий его интересы. За информацией обращаемся в органы опеки. Если и здесь подтверждают, что энный гражданин стоит на учете, а за ним самим числится недвижимое имущество, такие данные автоматически отражаются в базе ЕГРП с отметкой «о признании собственника недееспособным или ограничено дееспособным».

Как ни странно звучит – невменяемость не приговор. Сделку можно заключить при условии согласия представителя (опекуна) и органов опеки и попечительства. Ограниченно дееспособный собственник подписывает договор сам, а опекун заверяет подпись своим согласием. Полностью недееспособный гражданин подписывать официальные документы не имеет права, так что от его имени и в его интересах действует представитель.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – как себя вести

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.Покупателю рекомендуется:1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Онлайн сервисы Росреестра:

  • Проверка квартиры при покупке
  • Проверка земельного участка
  • Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
  • Узнать владельца квартиры по адресу
  • Узнать собственника земельного участка
  • Проверка электронного документа
  • Проверка готовности заказа

Получение выписок из ЕГРН:

  • Выписка из ЕГРН на квартиру
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок
  • Реестр собственников МКД
  • Кадастровый паспорт на землю
  • Заказать несколько выписок

Источники

  • https://rosreestr.net/proverit-kvartiru
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_pokupatel_dolzhen_proverit_vtorichnuyu_kvartiru/7147
  • https://rosreestr.net/info/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvartiry-kak-osushchestvit
  • https://rosreestr.info/kak-proverit-kvartiru

Почему такая цена?

Попросите продавца объяснить цену

Это важно, когда она явно занижена. Если деньги нужны, чтобы покрыть долги, лучше не рисковать

Позже бывший собственник может подать в суд, чтобы признать сделку кабальной, то есть совершенной на крайне невыгодных условиях. Такая сделка может быть оспорена в суде, и квартиру придется вернуть.

Но это не значит, что продажу квартиры со скидкой всегда могут признать кабальной сделкой. Иногда продавцам на самом деле нужно срочно продать недвижимость, чтобы погасить кредит, уехать за границу, построить дом или успеть купить новую квартиру до рождения ребенка.

Чтобы сделку признали кабальной, должны совпасть такие условия:

  1. Ее заключили под влиянием тяжелых обстоятельств: например, смерть ребенка или неизлечимая болезнь.
  2. Условия сделки не просто невыгодные, а крайне невыгодные. Скидка 5% — это не крайне невыгодные условия.
  3. Покупатель воспользовался этими обстоятельствами. То есть вы были в курсе и получили от этого выгоду.

Если цена «в рынке», то есть равна или чуть больше средней цены всех примерно одинаковых квартир, не стесняйтесь торговаться. Часто продавец называет первую цену с учетом торга и готов снижать ее на просмотре. Риелторы так тоже делают.

Как проверить собственника?

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.

Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.

Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:

  1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
  2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
  3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
  4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный три года назад, может быть поддельным.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку.

Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам

Форма 9 Справка о регистрации

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.


Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки

Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.


Справка из ПНД

Юристы говорят, что справки ПНД и НД не дают стопроцентной гарантии. Но если есть свежая справка, то вероятность адекватности продавца выше. Поэтому брать справки надо.

Если продавец пожилой

Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.

Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.

Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.

Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.

Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.

Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.


Архивная форма 9

В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.

Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.


Форма 12

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Аресты и обременение

Ипотека, арест, рента, аренда, сервитут, доверительное управление в отношении объектов недвижимости называются одним общим словом – обременения. Обременение подразумевает наличие ограничений во владении. Права на недвижимость в этом случае принадлежат не собственнику, а иным лицам в соответствии с договором. Часть обременений согласно законодательству регистрируют в базе Госреестра, часть не подлежит регистрации.

Кроме того, одни обременения допускают возможность передать права собственности и делегировать обязательства новому собственнику, при наличии других любые манипуляции с квартирой запрещены. Рассмотрим подробно.

Фиксируют факты:

  • залога жилплощади (ипотеку, залог банку за выданный займ);
  • оформления по договору ренты;
  • ареста жилья (например, за долги);

Возможные варианты:

  1. Ипотека – здесь, чтобы продать квартиру нужно сделать две вещи: получить от банка разрешительную документацию на продажу и найти покупателей, готовых приобрести жилье с обременением.
  2. Арест – накладывается уполномоченными органами по решению суда для погашения долговых обязательств собственником квартиры (в связи с неоплатой услуг ЖКХ или другими долгами собственника). Прежде чем продать такую квартиру нужно погасить все задолженности.
  3. Аренда или договор безвозмездного пользования – ограничивающий фактор, когда жилплощадь находится во временном пользовании арендатора по договору найма. Для снятия такого обременения достаточно официально расторгнуть договор по соглашению сторон.
  4. Рента – передача квартиры с условием содержания на иждивении продавца или третьих лиц. То есть покупатель обязуется производить отчисления в размере установленной суммы в адрес физического лица или некоммерческой организации. Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон.
  5. Опека – права несовершеннолетних находятся под контролем органов опеки и попечительства. Так, если при отчуждении квартиры ущемляют интересы детей, представители опеки вправе наложить запрет на сделку.
  6. Сервитут – законное право пользования имуществом, закрепленное за третьим лицом. В масштабах квартиры предполагает, что Вашей собственностью будут пользоваться соседи/сожители. Частый пример – смежные комнаты.

    Несмотря на то, что доли владения могут четко разграничивать жилплощадь, попасть в свои наделы, минуя комнату соседа, часто не позволяет планировка. Вот поэтому дольщики оформляют сервитут, где четко прописывают пределы допустимого пользования чужим имуществом. Если комната в такой квартире продается, обременение в виде сервитута переходит к новому собственнику.

Приобретая квартиру с обременением, Вы сознательно заключаете договор в котором продавец уведомляет покупателя о том, что на квартиру зарегистрировано обременение в связи с чем покупатель вместе с переходом прав собственности берет на себя все обязанности по договору. Хотя на практике продавец может заранее рассказать о существующих нюансах, а может и скрыть такой факт.

ВАЖНО: При передаче жилища из рук в руки специфика и сроки обременения не меняются. Меняется ответственное лицо

Приобретая квартиру с обременением, Вы принимаете и её ограничения.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.

Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры. Назначение должно быть жилое. Кадастровый номер квартиры можно проверить на сайте Росреестра.

Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.

Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекойС 2015 года внешний вид свидетельства изменился, теперь оно выглядит так

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта

Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече.

Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

Заключение

Подводя итог всей статьи, можно сказать, что покупка квартиры требует от вас не только желания и наличия денежных средств, но и набора определённых юридических знаний, который поможет вам проверить объект и стать полноправным собственником квартиры без проблем.

Требуется внимательно проверять документы, сравнивайте их между собой, чтобы проверить чистоту сделки. На современном рынке недвижимости полно всякого рода мошенников, которые пользуются наивностью и неосведомлённостью своих предполагаемых жертв.

Не бойтесь спрашивать у собственника все интересующие вас вопросы и требовать необходимые документы на квартиру. От этого может зависеть ваша дальнейшая жизнь.

Приобретение новой квартиры, как ничто другое, способно изменить вашу жизнь, и будет хорошо, если к лучшему.

Теперь вы знаете, как самостоятельно проверить чужую квартиру на чистоту при покупке.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий