Как уменьшить выплаты по ипотечному кредиту и сроки кредитования

Что говорят суды в таких ситуациях

Вы не единственный заемщик, который столкнулся с такими условиями банка.

В ноябре 2018 года Валентина и Марат оформили ипотечный кредит с аннуитетными платежами на сумму 1 685 000 Р. Чтобы лучше разобраться в ситуации, я рассчитала в калькуляторе условия, на которых они получили кредит, с учетом суммы, срока и процентной ставки.

Переплата по кредиту составила бы 1 021 348,22 Р, ежемесячный платеж — 18 798,21 Р

В феврале 2019 года супруги решили воспользоваться материнским капиталом и внесли 428 026 Р на досрочное погашение кредита. После пересчета они попросили банк уменьшить срок кредитования.

Банк пересчитал сумму кредита, при этом уменьшил размер платежей, а не срок выплаты.

С учетом досрочного погашения переплата по кредиту снизилась на 256 039,53 Р

При этом если бы банк уменьшил срок, как просили супруги, то итоговая переплата по кредиту была бы гораздо меньше.

В случае уменьшения срока кредитования переплата уменьшилась бы на 540 644,36 Р

Супруги обратились в банк с претензией, в которой просили направить поступившие средства на уменьшение срока кредитования. Банк отказал, после чего Валентина и Марат обратились в суд.

Дело рассматривалось в трех инстанциях. Все три суда единогласно пришли к следующему выводу. Любой договор заключается добровольно. Условия договора определяются по соглашению сторон. В ситуации Марата и Валентины в п. 4.1.5 общих условий кредитования было сказано, что в случае поступления средств материнского капитала банк направит заемщику новый график платежей, в котором платежные даты изменению не подлежат.

Получается, что в договоре изначально было условие, что при оплате долга материнским капиталом сумма в любом случае пойдет на уменьшение размера платежа, даже если заемщик просит уменьшить срок кредитования. Не нравились условия, можно было обратиться за кредитом в другой банк. Раз Марат и Валентина подписали договор, значит, они были согласны с этими условиями.

В итоге все три инстанции единогласно отказали в удовлетворении иска.

Государственные программы помощи в выплате ипотечного кредита

Для ипотечных заемщиков предусмотрены федеральные и региональные льготные программы:

Кроме этого, работникам бюджетных организаций и молодым семьям стоит уточнить о возможности получения субсидии на покупку жилья. Те, кто только собираются оформить ипотеку, могут воспользоваться льготной программой для семей с детьми по ставке 6%.

• Материнский капитал. Если в семье родился второй ребенок, можно оформить сертификат на материнский капитал и внести в счет погашения долга 453 026 рублей. При этом размер последующих платежей уменьшится.
• Региональный материнский капитал. Он положен многодетным семьям, в которых родился третий ребенок. Размер выплаты зависит от региона. В большинстве субъектов федерации он составляет 100 000 рублей. Средства также можно направить на погашение ипотеки.
• Компенсация для многодетных семей. Каждая семья с тремя и более детьми может получить 450 000 рублей на погашение ипотеки. Сумма пойдет в счет основного долга, а если он меньше, остатки спишут на проценты по кредиту.

Несколько советов о том, как быстрее выплатить ипотеку

Самое действенное правило для выплаты ипотеки – досрочное погашение части долга при первой же удобной возможности. Причем крупные банки, такие как Сбербанк или ВТБ – сделали эту процедуру максимально простой и комфортной для клиента. Достаточно зайти в онлайн-банк, выполнить нехитрую операцию и перевести деньги. При этом никаких дополнительных комиссий или бумаг не потребуется.

Погасить ипотеку можно за счет:

1. Собственных средств;
2. Собственных средств из резервного фонда;
3. Материнского капитала (подробнее о погашении ипотеки маткапиталом);
4. Возврата налога;
5. Потребительского кредита.

Как правильно платить ипотеку, чтобы уменьшить переплату

Существует несколько простых правил, следуя которым заемщик почти со 100% вероятностью избежит многих проблем с банком и быстро расплатится по кредиту.

Плюсы и минусы снижения ставки в «своем» банке

Один из плюсов снижения ставки в «своем» банке – простота оформления. Часто набор документов минимален, а на принятие решения банку требуется всего несколько дней.

Однако банк, уже заключивший договор на определенных условиях, не всегда добровольно идет на понижение ставки. Поэтому наличие одобрения рефинансирования ипотеки другим банком необходимо. Этот процесс требует времени и сбора документов.

Если же сравнивать снижение ставки по действующей ипотеке у изначального кредитора и рефинансирование ипотечного займа в другом банке, то первый вариант предпочтительнее по следующим параметрам:

Снижение процентной ставки по действующей ипотеке Сбербанка в 2020 году

Заполнить обращение можно на сайте ДомКлик.

Процесс принятия решения занимает от месяца. При одобрении заявки, ставка может быть снижена до следующих значений.

Основные требования банка:

• процент по действующему займу выше, чем представленные выше;
• нет просрочек по выплатам;
• остаток долга – более 0,5 млн руб.;
• заём выдан более года назад и по нему не было реструктуризации.

Также на решение банка могут повлиять и другие факторы.

Что пишут в договоре?

Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?

Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах. Его условия (верны для большинства ипотечных программ):

• Перед тем, как досрочно внести платеж (частичный или покрывающий весь остаток долга), заемщик обязан уведомить банк, написав заявление. В документе указывается планируемая сумма и дата погашения;
• В случае частичного погашения заемщик указывается в заявлении, как планирует изменить график платежей — в сторону изменения суммы или срока выплат;
• Если речь идет о полном закрытии кредита, в течение 30 дней заемщик обязан выплатить банку тело ипотеки, проценты и неустойки (если таковые имеются).

Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.

Выгодно ли погасить ипотеку потребительским кредитом

Если срок ипотеки подходит к концу и заемщику не терпится снять обременение с залогового имущества, то допустимо оформить потребительский кредит на недостающую сумму.  Но стоит помнить, что проценты по таким продуктам значительно выше ипотечных.

Рассмотрим простой пример, где за основу возьмем предложения по кредитам от Сбербанка с аннуитетными (равными) платежами. Итак, заемщик купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке, стоимостью 5 000 000 рублей. Был уплачен первоначальный взнос в размере 20%, т.е. 1 000 000 рублей. Срок кредитования — 15 лет под 9,4% в год. Тогда сумма кредита составит 4 000 000, при ежемесячном платеже в 41 528 рублей. Итоговая переплата за весь срок — 3 475 040 рублей.

Если заемщик захочет получить свои права на квартиру раньше, и через 10 лет взять потребительский кредит на оставшуюся сумму 1 956 810 рублей, он может это сделать на условиях выплат в течение 5 лет под 11,9% в год. Правда, сумма ежемесячного платежа в данном случае увеличится до 43 429 рублей.

Итак, через 10 лет переплата по ипотечному кредиту составит 2 941 473 рубля. Если приплюсовать сюда проценты за потребительскую ссуду (около 648 950 рублей), то в общей сложности выйдет 3 590 423. Это на 115 383 больше, чем при выплатах по ипотеке.

Сократить расходы по процентам можно путем рефинансирования ипотеки в другом крупном банке, например, в ВТБ (по ставке 9% в год сроком на оставшиеся 5 лет). Тогда новый ежемесячный платеж составит 40 624 рубля, а общая переплата по процентам за два кредита будет 3 421 913. Эта сумма на 53 127 рублей меньше, чем при выплатах обычной ипотеки. Но даже такая разница может стать преимуществом, даже несмотря на то, что заемщику заплатить около 3 000 – 5 000 рублей за повторную оценку жилья, и за оформление других документов еще 2 000 – 5 000 рублей.

Таким образом, брать потребительский кредит на оставшуюся сумму займа невыгодно. Ведь переплата по процентам будет выше за счет увеличенной годовой ставки. Рефинансирование же, в других банках, способствует сокращению переплаты.

Реструктуризация ипотечного кредита

При возникновении любых сложностей с выплатой задолженности, необходимо уведомить об этом кредитора. Во многих банках есть программы реструктуризации, которые помогают изменить условия договора. Какие изменения может предложить банк:

• Кредитные каникулы. Заемщик получает отсрочку выплаты основного долга и вносит только проценты. Срок кредита увеличивается на количество месяцев отсрочки. Эта схема помогает временно уменьшить платежи по ипотеке, пока не будут решены финансовые трудности заемщика.
• Пролонгация срока кредитного договора. Размер платежей снижается за счет увеличения срока. При этом необходимо понимать, что и общая переплата по ипотеке существенно возрастает.
• Снижение процентной ставки. Эта мера крайне невыгодна банку, поэтому она будет рассматриваться в последнюю очередь. На положительное решение могут рассчитывать клиенты, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах, когда ставки были завышены из-за кризисных явлений в экономике.

Чтобы воспользоваться реструктуризацией, необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, с соответствующим заявлением. При этом нужно будет не только изложить ситуацию, но и предоставить доказательства ухудшения материального положения.

Плюсы и минусы погашения ипотеки потребительским кредитом

Выгода от пользования потребительским кредитом будет очевидна, только при оформлении займа на срок меньше, чем осталось платить по ипотеки. Потому что кроме снятия обременения на объект недвижимости – других плюсов от займа нет. Ведь при детальном рассмотрении этот вариант имеет много недостатков. Среди них – высокие процентные ставки и соответственно большие ежемесячные платежи; установление лимитов на размер выдаваемой суммы, и как результат заемных денег может не хватить для погашения ипотеки полностью;  небольшие сроки кредитования (в среднем 3-5 лет); психологическое давление, в связи с несколькими ссудами в разных банках.

К тому же финансовые учреждения постоянно обмениваются между собой открытой информацией, поэтому взять кредит, уже имея ипотеку, – может оказаться весьма сложной задачей. Да и бюрократическую сторону вопроса, где все документы придется собирать и подавать заново, отбрасывать тоже не стоит.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредита проводится в стороннем банке и предполагает более выгодные условия, в том числе понижение процентной ставки.  Перед обращением в кредитную организацию необходимо изучить требования к заемщикам, условия предоставления ипотеки и предварительно посчитать, насколько снизится ежемесячный платеж.

Особенности рефинансирования ипотечных кредитов:

Нужно подготовиться к тому, что процедура потребует дополнительных издержек, связанных с переоформлением документов, повторным страхованием предмета залога.

• новый банк-кредитор может установить ограничения по сумме, например, не менее 500 000 рублей;
• у заемщика не должно быть текущей просроченной задолженности, а также задержек выплат свыше шести дней в предыдущие периоды;
• банку нужно предоставить полный пакет документов, включая сведения о доходах;
• необходимо будет провести повторную оценку имущества, поскольку в процессе рефинансирования происходит смена залогодержателя.

Варианты снижения ставок по ипотеке в «своем» банке

Уменьшить ставку в “своем” банке можно несколькими способами.

1. При помощи программы перекредитования ипотеки, ранее выданной банком (при наличии). Некоторые банки официально включают в свою линейку программы рефинансирования собственных ипотечных кредитов. Но таких предложений мало. Дело в том, что изменение условий ипотечного договора в части снижения процентной ставки считается ухудшением кредитного портфеля и приравнивается к реструктуризации кредита, что, в свою очередь, по требованию ЦБ РФ влечет увеличение расходов на создание банковских резервов. Это банку не выгодно.
2. Воспользоваться программой государственной поддержки. Для отдельных категорий населения государство предоставляет безвозмездную субсидию на приобретение жилья. Так, закон о снижении процентов по ипотеке для молодых семей предполагает временное установление льготной ставки 6 % при рождении 2-го и 3-го ребенка на три и пять лет соответственно.
3. Обратиться в банк с просьбой о снижении ставки по действующей ипотеке. Такой вариант особенно актуален при снижении ставок на ипотечном рынке. Еще 3 – 4 года назад стандартной считалась ставка 13-15 % годовых. Клиенты, взявшие тогда ипотечный кредит, могут обратиться в свой банк и рефинансировать его под 9-10 %.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой вариант уменьшить размер ежемесячного платежа – частичное досрочное погашение. Если заемщик вносит сумму, превышающую ежемесячный платеж, разница уходит в счет погашения основного долга. Поскольку проценты начисляются на остаток задолженности, то сумма последующих ежемесячных взносов снижается. Можно единоразово внести средства в счет частичного погашения или осуществлять его каждый месяц.

Что делать, если нет собственных средств для досрочного погашения:

Если квартира оформлялась на двух собственников, то право на налоговые вычеты сохраняется за обоими, и полученная сумма может быть в два раза выше.

• Воспользоваться налоговым вычетом на покупку квартиры. Вернуть можно 13% от максимального лимита в размере 2 000 000 рублей. То есть налоговый вычет может составить 260 000 рублей. Эти средства направляются в счет досрочного погашения.
• Оформить налоговый вычет на уплаченные проценты по ипотеке. В этом случае можно вернуть 390 000 рублей – 13% от лимита в 3 000 000 рублей.
• Рассмотреть вариант продажи другого имущества, находящегося в собственности.
  Этот вариант можно рассматривать как крайнюю меру, если предполагается, что финансовое положение в ближайшей перспективе не восстановиться. Выгоднее будет продать автомобиль или дачу, чем потерять ипотечную квартиру.

Почему важно знать, как правильно погашать?

При выплате ипотеки, если у вас появились дополнительные деньги. Их вы можете потратить на досрочное погашение. Но не все так просто. Встает куча вопросов — как лучше погашать — уменьшая срок или сумму. Когда лучше погашать — вначале или в конце? Накопить и погасить или сразу погашать маленькими суммами?
На эти вопросы нужно обязательно знать ответы. Для этого есть 3 главных причины:

• Правильный типа и даты досрочки влияет на эффективность досрочного погашения. Чем эффективнее досрочка, тем меньше вы заплатите процентов банку.
• Правильная сумма досрочного погашения позволит уберечься от подводных камней банка, связанный с досрочным платежом. Иногда досрочка на малую сумму совсем невыгодна заемщику.
• Знать, как правильно досрочно погасить — в современном мире это значит быть финансово грамотным. Финансово грамотный человек всегда имеет больше денег, т.к. эффективно использует свои доходы и экономит на различных финансовых продуктах

Хочу отметить, что способ погашения ипотеки зависит от вашего финансового положения или доходов. Насколько уверенно вы стоите на ногах — вот в чем вопрос.