Все об ипотечных облигациях простым языком

Что это такое и зачем они нужны

Ипотечная облигация – это долгосрочная ценная бумага, обеспеченная в качестве залога недвижимостью.

Рассмотрим механизм ее работы:

  1. Заемщик оформляет в банке ипотеку.
  2. Банк выпускает облигации на сумму выданных кредитов и привлекает деньги инвесторов.
  3. Инвестор приобретает ИО и в дальнейшем получает доход за счет выплат заемщика по кредиту.
  4. Недвижимое имущество, приобретаемое заемщиком на средства банка, автоматически становится залогом в ипотечной сделке и обеспечением облигации.

Если говорить простыми словами, то ипотечная облигация – это долговая расписка, выдаваемая инвестору под те средства, которые банк обязуется вернуть с процентами. Деньги инвестора банк использует, выдавая ипотеку. В случае неплатежеспособности заемщика долг перед инвестором погашается за счет продажи заложенной недвижимости.

Принцип работы

Приведу пример: допустим, банк выдает ипотечные займы на сумму 50 миллионов рублей. Одновременно он выпускает ипотечные облигации с ценой, равной сумме кредитов, то есть 50 млн, которые продает инвесторам.

Инвестор получит обратно свои деньги по истечении периода погашения, а также ежегодный процент за использование его капитала. Его еще называют купонным доходом. Купон банк выплачивает из средств, полученных в качестве процентов по ипотеке.

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Что такое ипотечные ценные бумаги?

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку  он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка. Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка  вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Кто выигрывает от выпуска ценных бумаг

В итоге обе стороны будут в выигрыше. Инвесторы получают пассивный доход со своих вложений, а банки пускают в оборот деньги, вырученные с реализации ИЦБ. Если говорить простыми словами, кредитор перепродает долг в виде ценных бумаг. Этот процесс называется секьюритизацией.

Выгода держателей облигаций заключается в повышенной ставке. Ее размер зависит от банка, но в среднем по стране составляет 9−9,5%. Если сравнивать с прибылью по вкладам, то разница довольно существенна. В среднем банки готовы предложить частным инвесторам ставку по депозитам в районе 5−6% годовых.

Основная выгода банка – в увеличении оборотов. Деньги от продажи ИЦБ идут на выдачу новых кредитов. Вместе с количеством сделок растет и общая доходность.

Классификация

Какие виды облигаций существуют?  Их можно классифицировать по эмитенту, сроку обращения, типу дохода, конвертируемости, валюте, целям выпуска, рейтингу (определяется рейтингом кредитоспособности эмитента).

В зависимости от срока, на который они выпускаются, различают:

  • краткосрочные, выпускаемые на срок до 1 года;
  • среднесрочные, выпускаемые на срок от 1 года до 5 лет;
  • долгосрочные, выпускаемые на срок от 5 до 15 лет.

В зависимости от того, что является обеспечением облигаций, различают:

  • обеспеченные (закладные) — облигации, обеспеченные залогом конкретного имущества: если эмитент не выполняет своих обязательств перед владельцами бумаг, то они могут потребовать продажи заложенного имущества, чтобы вернуть свои деньги;
  • необеспеченные облигации — по ним эмитент никакого обеспечения не предоставляет, а надежность бумаг определяется общим финансовым состоянием компании.

Крупные хорошо известные компании обычно выпускают необеспеченные облигации, так как их репутация сама по себе является гарантией исполнения обязательств.

Ипотечные облигации обеспечены залогом недвижимости. Их достоинство в том, что залог, как правило, не обесценивается. С течением времени земля и недвижимость в цене только растут. Осторожные инвесторы вкладывают свои свободные денежные средства в покупку ипотечных облигаций.

По типу выплаты вознаграждения (дохода) различают облигации:

  • купонные — по ним выплачивается купон, который может фиксированным или с плавающей ставкой;
  • дисконтные (бескупонные) — доходом является разница между номинальной стоимостью и ценой продажи.

Также купонные облигации могут предусматривать амортизацию — периодическую выплату части номинала. Каждая выплата снижает номинал, пока в дату погашения он не достигнет нуля.

Эмитентами облигаций в нашей стране могут выступать органы государственной власти (Министерство финансов, правительства регионов), органы местного самоуправления (администрации городов), а также юридические лица (хозяйствующие субъекты), которые несут обязательства перед владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных этими ценными бумагами. Соответственно облигации делятся на:

  • государственные;
  • муниципальные;
  • корпоративные.

Некоторые выпуски облигаций могут предусматривать возможность обменять их на другие долговые инструменты или на обыкновенные акции. В зависимости от наличия такого права различают облигации:

  • неконвертируемые — их нельзя обменять на другие ценные бумаги;
  • конвертируемые — дают держателю право обменять их на определённое число обыкновенных акций или других долговых инструментов данного эмитента по заранее оговоренной цене (цена конвертирования).

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Как и у любого банковского продукта, у ИЦБ есть свои плюсы и минусы. Можно выделить 3 основных достоинства ипотечных облигаций:

  • Надежность. Инвестор находится в безопасности. Приобретенное в ипотеку жилье – это надежное обеспечение. Если заемщик не сумеет выполнить обязательства по кредитному договору, банк продаст недвижимость и компенсирует свои издержки. К тому же такие ценные бумаги имеют государственную поддержку.
  • Прибыльность. Помимо очевидного плюса в виде повышенного по сравнению с вкладами процента есть и еще один. Доходность облигаций определяет ставка по выданным ранее ипотечным кредитам. Соответственно, процент фиксированный, как и у ипотеки. В итоге инвесторы получают долгосрочную гарантию стабильной прибыли, что выгодно в условиях снижающихся ставок по вкладам.
  • Прозрачный механизм работы. Инвесторы четко понимают, во что они вкладываются и каков принцип формирования ипотечных облигаций. К тому же у ИЦБ высокий уровень правовой защиты. Все нюансы прописаны в федеральном законе (ФЗ 152).

Итак, раз ИЦБ надежны и прибыльны, тогда какие могут быть недостатки? На самом деле они есть. Минусы инвестирования в ИЦБ связаны с принципом их действия. Во-первых, надо понимать, что досрочное погашение заемщиками долга негативно скажется на рынке. Банки недополучат прибыль, и это скажется и на держателях ценных бумаг.

Еще один момент, который необходимо учитывать, – долгий срок погашения. Он равен продолжительности самого продолжительного кредита, выданного банком. То есть если купить такие ценные бумаги, следующие 20−25 лет вложения будут находиться в финансовой организации. Все это время инвестор не сможет свободно распоряжаться сбережениями.

Важно! По закону, забирать средства до истечения срока действия договора нельзя. Согласно статье 16, 152 ФЗ, вкладчик вправе потребовать досрочного погашения только в случае нарушения требований к размеру ипотечного покрытия

Ипотечный агент

Представляет собой юридическое лицо, которое создает банк исключительно для выполнения единственной цели. Имеется в виду выпуск ипотечных облигаций.

Именно агент получает права требования, обеспеченные ценными бумагами.

Нужно понимать, что деятельность такой организации должна подчиняться целому ряду ограничений. Например, управлять ипотечным агентом будет одно учреждение, а вести бухгалтерский учет – совершенно другое. При этом агент не имеет права нанимать сотрудников.

Подобные меры преследуют общую цель – повысить прозрачность деятельности и свести к минимуму юридические споры.

Выгоды и опасности для участников сделки

Выгода для инвесторов заключается в получении прибыли с процентной ставки. На сегодня она в среднем составляет около 10 %, это намного больше, чем по обычному вкладу. У этих бумаг высокая ликвидность. Существует опасность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком, в результате чего облигация перестанет быть доходной и будет погашена банком.

В теории опасность для банка состоит в том, что заемщики окажутся неплатежеспособными. Это не позволит эмитенту выполнить свои обязательства перед держателями ценных бумаг

Но на данный момент нет стремительного роста эмиссии, для ипотечного покрытия банки используют качественные кредиты, уделяя особое внимание проверке заемщиков

Получатели кредитов также в плюсе – увеличение количества сделок у банка должно привести к снижению процентных ставок. Сильного падения ждать не стоит, максимум 1–1,5%, но учитывая стоимость недвижимости, скидка может составить внушительную сумму.

Доходность ИЦБ

Доход от операций с ипотечными облигациями может быть процентным (классические годовые) и купонным (определенная сумма в указанный срок).

Величина дохода находится в прямой зависимости от процентной ставки ипотечного кредита. За вычетом услуг банка и прочих посредников инвестор получит до 10% годовых.

Существует несколько типов облигационной доходности:

  1. Номинальная. Фиксированная прибыль, зависящая от величины купона (процентного платежа).
  2. Доходность к погашению. В этом случае учитывается и доход от купонов, и конечная выгода от разницы между стоимостью в момент покупки и погашения.
  3. Годовая доходность. Процент от цены на момент выпуска бумаги.

Риски

Для владельца облигации с ипотечным покрытием основной риск – просрочка или, наоборот, досрочное погашение ипотечного кредита заемщиком. В этом случае банк погашает долговые бумаги в сжатые сроки. Облигация выводится из ипотечного обеспечения при:

  • задолженности более 6 месяцев;
  • несвоевременном исполнении обязательств на протяжении 3 месяцев или 3 раза в год;
  • внесении платежей в счет досрочного погашения.

Дополнительные риски – уничтожение объекта в силу природных катаклизмов и непредвиденных обстоятельств, а также отчуждение предмета сделки по решению суда (признание сделки недействительной).

Как купить

Приобрести ипотечные облигации можно, как и другие ценные бумаги, у эмитента или на вторичном рынке:

  1. Напрямую у банка, выпустившего ценные бумаги.
  2. Воспользовавшись услугами брокера. Я рекомендую «Открытие» либо «Финам».
  3. Открыв брокерский счет в банке (Сбербанк, ВТБ).
  4. У других держателей напрямую, что маловероятно.

Лучшие брокеры

Я советую вам при выборе брокера обратить внимание на:

  • наличие лицензии;
  • длительность работы на бирже, надежность;
  • размер комиссии;
  • наличие дистанционной связи с клиентом.

Под эти требования идеально подходят:

Риком
Кит
Открытие
CapTrader
Exante

Старейший российский брокер, работает с 1994 года. Отличный выбор для тех, кто хочет подключиться к автоследованию. Плюсы:

  • никаких назойливых звонков с предложениями потратить деньги;
  • собственная торговая платформа;
  • впечатляющие результаты стратегий (+74% за 2018 год), к которым можно подключиться.

Из минусов:

нет Quik.

Хороший брокер для новичка. Здесь я держу российскую часть инвестпортфеля из ETF от FinEx на ИИС.

Брокер радует:

низкими комиссиями и отсутствием назойливых звонков с предложениями потратить мои деньги.

Из минусов:

слабый личный кабинет и неудобная система ежегодной перегенерации ключа.

Еще один классный брокер, с которым я проработал больше 2-х лет. Именно тут я торговал на FORTS.

Из плюсов:

  1. Вменяемые комиссии
  2. Отличный личный кабинет
  3. Приятные бесплатные сервисы

К минусам отнесу любовь брокера к звонкам с попыткой что-нибудь продать.

Немецкий представляющий брокер IB для прямого выхода на зарубежные рынки. Здесь находится мой инвестиционный портфель.

Из плюсов:

  1. Работает с россиянами
  2. Наличие русскоязычной версии сайта
  3. Вменяемые комиссии
  4. Отсутствие платы за неактивность
  5. Страховка в рамках законодательства США на $500к

К минусам отнесу:

  • Поддержка исключительно на английском и немецком
  • Сама служба поддержки работает плохо

Еще один интересный брокер для выхода за рубеж, причем не из семейства IB. К сожалению россиянам открывают договора только на Кипре.

Из плюсов:

  1. Приемлемые комиссии
  2. Факт успешной проверки работы со стороны SEC
  3. Русскоязычный сайт и поддержка

К минусам:

  • Кипрская юрисдикция
  • Плата за неактивность

Преимущества

При использовании ипотечных облигаций каждая сторона находится в выигрыше. Преимущества есть и для банка, и для заемщика, и для инвестора:

  • Кредитная организация за счет привлечения дополнительных средств совершает больше сделок. В результате возрастает доход от полученных процентов.
  • Инвестор, приобретая ипотечные облигации, получает относительно надежный финансовый инструмент, позволяющий не только сохранить, но и приумножить собственные средства. Любопытно, что ставка по таким ценным бумагам ниже, чем по кредитам, выданным на покупку недвижимости. Однако инвестор может рассчитывать на прибыль за счет повышения цен на жилищном рынке.
  • Для заемщика ипотечные облигации могут стать возможностью получить более выгодную ставку по кредиту. Это связано с тем, что банки, выпуская облигации, получат больше средств, увеличат количество сделок и, соответственно, собственную прибыль. В дальнейшей перспективе это позволит снизить высокие ипотечные ставки. Даже один или полтора, а то и два процента позволят заемщикам получить внушительную экономию, приобретая жилье.

Российский рынок ИЦБ

Первый выпуск ИЦБ в России состоялся в 2003 году при участии компании «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Эмитентом выступил Газпромбанк. Тогда же был принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Всего с того момента было несколько десятков эмиссий ценных бумаг с залоговым обеспечением в виде недвижимости. И тем не менее, рынок ИЦБ до сих пор находится на стадии становления.

Активное развитие началось только в последние годы, так как сложилась благоприятная ситуация для подвижек в этом направлении. Различные льготные программы стимулируют рост объемов кредитования, купить жилье стало проще. Увеличивается количество сделок, и банкам рано или поздно может не хватить денег для выдачи ипотеки. Выходом из ситуации станет привлечение новых инвесторов.

Вопросом занялись на государственном уровне. Созданная по решению правительства компания «ДОМ.РФ» стала крупнейшим агентом по выпуску ипотечных облигаций. Интерес к инвестициям в ИЦБ заметно вырос после подписания организацией ряда соглашений с крупнейшими банками страны. В 2017 году – со Сбербанком, в 2018 году – с ВТБ и в 2019 – с Газпромбанком. По прогнозам экспертов, к 2021 году объем рынка ИЦБ превысит 1 трлн рублей.

В России ИЦБ выпускаются с 2006 года. Их эмитентом стал банк ВТБ, а весь объем размещен за рубежом — это были ценные бумаги, номинированные в долларах и рассчитанные на иностранных инвесторов, рассказывает Сучков. Тогда у российских инвесторов не было понимания того, как работает этот инструмент, а глобальный кризис 2008 года повлиял на темпы дальнейшего развития рынка ИЦБ в России, отмечает эксперт.

В сентябре 2019 года Минфин утвердил план развития российского рынка ИЦБ. Он предусматривает 14 мероприятий. В частности, возможность инвестировать в такие облигации средства пенсионных накоплений, которыми управляет государственная управляющая компания, либо временно свободные средства госкорпораций и государственных компаний.

В 2020 году банк ВТБ и ДОМ.РФ планируют разместить крупнейший на российском рынке выпуск ИЦБ на 300 млрд рублей. Эти ипотечные ценные бумаги смогут приобрести и иностранные инвесторы, сообщили в ДОМ.РФ.

Размещение планируется на Московской бирже путем открытой подписки, то есть бумаги будут доступны неограниченному кругу лиц.

По словам Сучкова, этот выпуск станет новым этапом в развитии в России рынка ИЦБ и позволит сделать его ликвидным.

Также для развития этого рынка необходимо включить ИЦБ в перечень высоколиквидных активов и ломбардный список ЦБ, считают в ДОМ.РФ. Ломбардный список ЦБ — это перечень ценных бумаг, которые ЦБ готов принять в качестве залога при предоставлении кредитов коммерческим банкам.

Понятие рынка ИЦБ в Российской Федерации возникло в 2003 году. Тогда же был введен и первый федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Он дал определение двум терминам: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Эти инвестиционные инструменты стали интересны страховщикам и инвестиционным фондам. Правда, их привлекала не прибыльность новых бондов, а их ликвидность и низкий уровень риска.

Благодаря ипотечным облигациям банки смогли пополнить свои бюджеты почти на 122 млрд. рублей. Лидером стало АИЖК, получившее 59,2 млрд. рублей, следующее место в рейтинге заняла банковская группа ВТБ (45,3 млрд. рублей за 6 сделок). На третьем месте стоит «ГПБ Ипотека» — 22,8 млрд. рублей.

В настоящее время ВТБ настроен на увеличение продаж ипотечных облигаций по ставкам, превышающим депозитные, — до 9%.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Доходность ИЦБ

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

ТикерФондДоход
CMBSiShares CMBS ETF6,00% годовых
MBGSPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF4,05% годовых
GNMAiShares GNMA Bond ETF3,98% годовых
MBBiShares MBS Bond ETF3,91% годовых
VMBSVanguard Mortgage-Backed Securities ETF3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры
НазваниеРейтингПлюсыМинусы
Interactive Brokers8/10Говорят по-русскиАбонентская плата 10$\месяц
CapTrader8/10Нет абонентской платыГоворят только по английски
Lightspeed7/10Низкий минимальный депозитНавязывают услуги
TD Ameritrade6.5/10Низкие комиссииНе всем открывают счет

Снижение барьеров и рисков

По мнению Сучкова из “ВТБ Капитала”, необходимо, чтобы государственные меры были в первую очередь направлены на рост числа инвесторов и снятие с них ограничений. Например, негосударственные пенсионные фонды могут размещать не более 10% пенсионных накоплений в ценные бумаги. Однако из-за своей низкорискованности ИЦБ в эту категорию попадать не должны, считает эксперт.

Первичный ипотечный рынок в России активно развивается, подчеркивает эксперт. В 2018 году выдан рекордный объем ипотечных кредитов: 1,472 млн кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей. А развитие первичного рынка является одной из предпосылок развития и вторичного, то есть ИЦБ.

Один из наиболее существенных рисков долгосрочного ипотечного кредитования — процентный. Дело в том, что ипотечный кредит выдается по фиксированной ставке, при этом ключевая ставка ЦБ за время погашения ипотеки меняется.

А вот риск надувания “ипотечного пузыря”, как в США, приведшего к глобальному экономическому кризису, эксперт считает маловероятным.

Когда в США произошел ипотечный кризис, суммарный объем ипотечного портфеля составлял примерно 80% ВВП страны, а объем ИЦБ — 60% ВВП. Ситуация в России заметно отличается и охватом рынка ипотечного кредитования (6-7% ВВП), и качеством ипотечных заемщиков.

Так как ипотека – это длительная кредитная история, которое в английском языке получила название «mortgage», что переводится как «залог до смерти». Несмотря на то, что впервые ипотеку так назвали французы, название закрепилось именно за англоязычными странами.

Множество плюсов не могут скрыть имеющиеся в системе недостатки, к которым можно отнести следующие обстоятельства:

  1. Всегда существует риск досрочного погашения, что негативно сказывается на желании инвесторов вкладываться в развитие финансовой отрасти. С некоторых пор часть банков компенсируют разницу между ожидаемой и полученной прибылью для удержания клиентов.
  2. Популярность ипотечного кредитования не может находиться на одном уровне, поэтому она может снижаться и повышаться, что не позволяет инвесторам получать быструю или относительно быструю прибыль.

Кредитные дефолтные свопы по ипотечным облигациям (от англ. Credit default swap — CDS) появляются все чаще. CDS – это контракт, по которому покупатель свопа выплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в обмен на получение прибыли от «личного страхования» какого-либо ипотечного займа от невыплат.

Перспективы

Пока что рынок ипотечных облигаций в России можно назвать довольно сырой идеей, которая не дает никаких гарантий сохранности капитала. Однако неизвестно, как ситуация с ценными бумагами сложится в дальнейшем.

Некоторые эксперты настроены весьма оптимистично. Они считают, что рынок ипотечных облигаций в России только начинает формироваться, поэтому привлекательность таких вложений сейчас максимальна.

В связи с тем, что жилищное кредитование в стране уже развито без привлечения ценных бумаг, понадобится немало времени на изменение ситуации. По мнению все тех же экспертов, этот период может растянуться на семь-десять лет. А пока что перспективы ипотечных облигаций остаются довольно туманны.

При этом рынок подобных ценных бумаг считается привлекательным и для банков, и для инвесторов. Кредитным учреждениям ипотечные облигации позволяют привлекать дополнительное финансирование. Инвесторы получают возможность внести средства в прибыльный проект и приумножить собственный капитал.

Изучая рынок ценных бумаг, в частности, ипотечных облигаций, нужно собрать как можно больше информации. Взвесив все данные, потенциальный инвестор сможет принять собственное решение.

Свопы по ипотечным облигациям

Своп или кредитный дефолтный своп (Credit Default Swap, CDS) является своеобразной страховкой от дефолта эмитента и других кредитных событий, влекущих выплату свопа.

Продавцами свопа выступают крупные кредитные организации – банки, фонды, страховые компании.

Продавец свопа, получив страховую премию, берёт на себя обязательства оплатить долги эмитента по ипотечным облигациям при наступлении определённых событий. Такими событиями являются банкротство эмитента, неуплата купонов по кредиту с определённого момента, технический дефолт – неуплата купона, реструктуризация задолженности, отказ от оплаты или мораторий. В этом случае продавец свопа может выкупить у кредитора облигации или компенсировать разницу между их обозначенной стоимостью и стоимостью реализации.

Новости по теме

18 мая 2020 Не время для драгоценностей. Куда уходит золотой запас русских банков

Лет около сотни тому назад, в Пруссии и Германии, жителей увещевали отказываться от золотых украшений в помощь армии. Взамен они получали железные кольца с надписью, которая в переводе значила «Золото я променял на железо». В военное время такие манипуляции с золотом понятны. Но почему золото уходит из России сейчас?

18 мая 2020 Клейми рубли. С 1 июня банки не будут отдавать приставам деньги должников

С 1 июня все выплаты обретут маркировку, чтобы не было неправомерных списаний приставами. Но не всё просто и банки вновь говорят о проблеме.

18 мая 2020 В каком банке оформить выгодную ипотеку для военных?

С программой военной ипотеки служащий можете накопить на квартиру самостоятельно в течение нескольких лет. Или же отложить деньги на первоначальный взнос, а ежемесячными субсидиями погашать платежи.

Все новости банков

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.
Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий